Como se puede triplicar un presupuesto por arte de magia
Hace mucho tiempo, en tiempo del Generalisimo Franco, los empresarios fácilmente podían construir vivienda de protección social, entonces sí que se podría construir de cualquier manera sin ningún control de la administración y con unos criterios arquitectónicos muy básicos, pues bien no se como ni cuando sucedió pero el hecho es que mi padre pudo comprar uno de estos edificios en un momento dado por una cantidad de dinero que nunca sabremos porque ni mi padre, ni el Sr. Figueres están vivos en este momento.
Pues bien, este edificio fue heredado por 4 hermanos y en este edificio aún tenemos algunos contratos indefinidos que no se pueden modificar y que en lugar de dar beneficios dan pérdidas, en este contexto es donde se desarrolla una historia de una reforma gafada desde un inicio.
Cuando el edificio estaba a nombre de una sociedad la gestión era desconocida para mí y todo era más fácil de entender y la gestión la llevaba con más o menos acierto una Administración de fincas de la Gran Vía con un cierto prestigio que se llama Gran Urbe , pero mira por donde que un día mis hermanos decidieron cambiar de administración y también presionaron por disolver la sociedad y hacer una división horizontal del edificio para poder hacer un reparto equitativo , hasta aquí todo OK , pero detrás de aquella división horizontal había por parte de mi hermana unas ganas ocultas de vender algunos pisos.
Estas ventas comportaron unas reuniones comunitarias más entretenidas y más variadas y nuevas exigencias de calidad que hasta ahora no habíamos conocido , todavía quedaban algunas rentas de los alquileres con contratos indefinidos y la rentabilidad era floja y muy limitada, pero ahora los nuevos propietarios de la finca venían con exigencias de reformas en la fachada porque fueron surgiendo pequeñas humedades que exigian solucionar. En una renión de propietarios sale este tema y la gestora de las fincas nos dice que se podría solucionar esta fachada con un presupuesto aproximado de 50.000 euros, a partir de aquí aceptamos que un arquitecto haga un proyecto de reforma de la fachada integral que entendimos que no se limitaba sólo a solucionar los problemas del 8-3, sino que aconsejaba una intervención integral en toda la fachada. Este proyecto del Arquitecto ya nos costó más de 2.000 euros en su momento más 900 euros por las visitas de obras.
A partir de aquí la administración de fincas procede a buscar presupuestos de 3 o 4 empresas serias y dada la complejidad del proyecto tan integral del arquitecto LLuis LLop nos encontramos esperando alrededor de 9 meses para recibir los números de las empresas que licitan las obras, para mi sorpresa los 50.000 euros de la primera reunión se han convertido en 114.000 euros como la opción más económica dentro de las empresas de prestigio, porque la que yo propongo al ser más pequeña y al no tener referencias de nadie queda descartada.
Mientras no llegan los presupuestos nos llegan mails de este tipo en la comunidad de propietarios, porque los vecinos afectados ya empiezan a perder la paciencia:
Como propietarios y afectados del piso 8º 3ª nos gustaría saber cómo está el tema de la reparación de la fachada posterior para solucionar las humedades que afectan a parte de los vecinos. Desde que se hizo el proyecto en junio por parte del arquitecto no hemos tenido ninguna noticia. Estamos en Octubre, ya ha comenzado la época de lluvias y cada vez que llueve fuerte entra agua por el umbral de las ventanas. Después de 9 meses creemos que no se está dando la respuesta inmediata y de urgencia que requiere esta situación.
Rogamos que nos indiquen inmediatamente cuál es el plazo para comenzar la reparación de la fachada y los plazos que tienen previstos, ya que se está procediendo a recaudar el dinero en las derramas y se podría comenzar la reparación.
PROYECTO TÉCNICO PARA REHABILITACIÓN DE FACHADA Y MEDIANERA
(REVESTIMIENTO antifisuras CON ACABADO ACRÍLICO – O SATE COMO SEGUNDA OPCIÓN)
Pues bien, llegan los presupuestos y la comunidad debe elegir entre dos empresas que nos plantejan los mismos números (Meri https://www.meyri.es/) y la empresa Río Pujol (https://riupujol.cat/), sin dupte pueden haber espías infiltrados dentro de las empresas, hacemos finalmente la elección en función de las facilidades de pago que da cada empresa, que vienen a ser prácticamente las mismas pero una me parece que lo explica mejor que el otro y también hay que decir que se descarta la empresa TRAZO. (https://www.tracrehabilitacio.es/)
Pues bien a partir de que hemos elegido la empresa y hemos conseguido una financiación de 18 meses por parte de la empresa llega el día de comenzar las obras, al ser una calle estrecha se deben pedir un permiso al ayuntamiento para cortar la calle durante 3 horas por la mañana para entrar andamio. La falta de previsión hace que el andamio tenga que entrar por el interior de un piso recién pintado porque han entrado una pareja joven a vivir desde hace solo un mes y estrenan.
Pues bien el andamio se monta y comienzan las obras y se ponen a repicar las paredes con una máquina especializada, y entonces es cuando el arquitecto descubre que la principal patología del edificio radica en las cajas de persianas que estaban planteadas con un forjado de hierro muy delgado y muy escaso, esto sin duda a provocado humedades en algunos pisos
Aqui es cuando yo ya empiezo a pensar que el diagnóstico global del arquitecto ha sido un poco excesivo y quizás con una intervención localizada en las cajas de las persianas habria sido más efectiva, porque cuando repican las paredes dicen ellos , que en algunos lugares de la fachada el rebozado cae muy fácilmente sin mucho esfuerzo , a partir de aquí el arquitecto viendo la supuesta fragilidad del rebozado Lluis LLop decide sin consultarnos que repiquen el 100% de la fachada sin tener en cuenta en ningún momento el posible incremento de presupuesto que esta petición a los trabajadores acabará afectando el presupuesto en un supuesto 10%
Viendo la fachada desnuda sin rebozar la empresa decide entonces que no es necesario rebozar la fachada quizás porque resulta más sencillo y rapido colocar el material que se pega a la pared directamente con el porex que hemos decidido poner para aislar la pared … A partir de aquí ya la empresa ya se está ahorrandose el rebozado y la empresa empieza a bajar los escombros al patio de los bajos-1 y cuando han acumulado muchos sacos de escombros la sacan a la calle durante 3 horas pasando por el interior de la vivienda de los bajos.
El inquilino que vive en los bajos parece que dijo a los trabajadores que el piso habia quedado un poco sucio y que si se podia evitar que no volvieran a sacar los escombros por dentro de su casa. En este momento el jefe de obra decide unanimamente subir los escombros hacia la azotea y bajarla después por el ascensor … sin tener en cuenta el posible incremento de horas de trabajo que esta dinámica puede comportar , este hecho parece que lo ignora el arquitecto , ni tampoco llega a oidos de administración de fincas y la empresa si lo supo en algún momento quizás satisfecha con la posibilidad de poder facturar más horas de trabajo … Yo ya me habia percatado de la lentitud de las obras que se demoraban bastant en el tiempo pero di por hecho que no nos afectaria para nada porque habiamos aceptado un presupuesto cerrado.
Llega un momento en que los responsables de la empresa de construcción y rehabilitación Meyrin ven que su previsión de horas de trabajo está totalmente descontrolada en base a que el arquitecto a pedido repicar la totalidad de la fachada y esto ha generado muchos más escombros que un inquilino ha decidido unánimemente que no la podrían sacar de nuevo por dentro de su casa porque se le ensucia el comedor, a partir de aquí el encargado de obra, un tal Marc decide unánimemente que los escombros acabe saliendo por la terraza comunitaria 9 pisos por encima y termine bajando por un ascensor menudo ocupado con la pérdida de tiempo que ello conlleva al final del día.
Los responsables de la empresa viendo que la situación actual podría llegar a ser deficitaria debido a las dos los errores antes mencionadas deciden unánimemente parar las obras para plantear a la comunidad el sobre-coste que deberiamos asumir debido a las circunstancias actuales.
Cabe mencionar que antes de este parón impuesto ya tuvimos que aceptar de mala gana un incremento de mas de 1000 euros para rehacer 4 cajas de persianas que habían cedido completamente al repicar demasiado fuerte encima o al alrededor de ellas y lo tuvimos que asumir al poco de empezar las obras al ver el estado lamentable de estas cajas de persianas.
En cualquier caso, la empresa ahora nos reclama un incremento más elevado y nos quiere hacer pagar un incremento de casi 50.000 euros, con lo cual ya habríamos triplicado la estimación inicial que hizo la propia administración de fincas en una primera reunión cuando solo se nos planteaba encargar un primer proyecto de reforma de la fachada.
Com es pot triplicar un pressupost per art de magia
Temps era temps, en temps del Generalisimo Franco,els empresaris facilment podien construir habitatge de protección social, llavors si que es podria construir de qualsevol manera sense cap control de la administració i amb uns criteris arquitectonics molt básics, doncs bé no se com ni quan va succeir pero el fet es que el meu pare va poguer comprar un d´aquests edificis en un moment donat per una quantitat de diners que mai sabrem perque ni el meu pare , ni el Sr. Figueres son vius en aquest moment.
Doncs be, aquest edifici va ser heredat per 4 germans i en aquest edifici encara es l´hora que tenim alguns contractes indefinits que no es poden modificar i que enlloc de donar beneficis donen perdues, en aquest contexte es on viurem la historia d´una reforma gafada desde un inici.
Quan el edifici estaba a nom d´una societat la gestió era desconeguda per mi i sem feia tot molt facil d´entendre i la gestionaba amb més o menys encert una Administració de finques de la Gran Via amb un cert prestigi que es diu Gran Urbe, pero ves per on que un dia els meus germans van decidir cambiar d´administració i també van presionar-me per disoldre la societat i fer-ne una divisió horizontal del edifici per poguer fer-ne un repartiment, fins aquí tot OK, pero al darrera d´aquella divisió horizontal hi havia per part de la meva germana unas ganes ocultes unes de vendre alguns pisos per tal de anar ajudant als fills i fer altres inversions.
Aquestes vendes van comportar unes reunions comunitaries més entretingudes i més variades i noves exigencias de qualitat que fins ara no haviem tingut perque encara quedaven algunes rendes dels lloguers amb contractes indefinits i la rentabilitat era fluixa i molt limitada, pero ara els nous propietaris de la finca venien amb exigencias de reformes a fer perque van anar surgint petites humitats que volien solucionar de les que en feien responsable a la façana, arriba una renió de propietaris i aquest tema i la representan de les finques Fornells ens diu que es podría solucionar amb un pressupost aproximat de 50.000 euros , a partir d´aquí vem aceptar que un arquitecta fes un projecte de reforma de la façana integral que no es limitaba només a solucionar els problemas del 8-3 , sino que aconsellava una intervenció integral a tota la façana. Aquest projecte del Arquitecta ja ens costaría més de 2.000 euros en el seu moment.
A partir d´aquí l´administració de finques procedeix a buscar pressupostos en 3 o 4 empreses serioses i donada la complexitat del projecte tan integral del arquitecta LLuis LLop ens trobem esperan al voltant de 9 mesos per tal de rebre els números de les empreses que liciten les obres, per sorpresa meva els 50.000 euros de la primera reunió s´han convertit en 114.000 euros la opció més económica dintre de les empreses de prestigi, perque la que jo proposo al ser més petita y al no tenir referencies queda descartada.
Mentres no arriben els pressupostos ens arriben mails d´aquest tipus a la comunitat de propietaris, perque els veins afectats ja comencen a perdre la paciencia.
Com a propietaris i afectats del pis 8è 3a ens agradaria saber com està el tema de la reparació de la façana posterior per solucionar les humitats que afecten a part dels veïns. Des de que es va fer el projecte al juny per part de l’arquitecte no hem tingut cap noticia. Estem a Octubre, ja ha començat l’època de pluges i cada cop que plou fort entra aigua pel llindar de les finestres. Després de 9 mesos creiem que no s’està donant la resposta immediata i d’urgència que requereix aquesta situació.
Preguem que ens indiquin immediatament quin és el plaç per a començar la reparació de la façana i els terminis que tenen previstos, ja que s’està procedint a recaptar els diners en les derrames i es podria començar la reparació.
Peró donada la complexitat del projecte que com he dit abans no buscava la reparación puntual al voltant de la façana del 8,3 les empreses han necesitat 9 mesos per elaborar un pressupost que jo creía que seria integral de la façana, i dic integral perque el sobre-cost que ara ens trobem es degut a que el pressupost inicial només contemplava repicar el 30% de la façana.
PROJECTE TÈCNIC PER REHABILITACIÓ DE FAÇANA I MITGERA
(REVESTIMENT ANTIFISSURES AMB ACABAT ACRÍLIC – O SATE COM A SEGONA OPCIÓ)
Doncs be, arriben els pressupostos i la comunitat ha de triar entre dues empreses que ens plantejan els mateixos números ( Meri https://www.meyri.es/ ) i la empresa Riu Pujol ( https://riupujol.cat/ ), sens dupte poden haver-hi espíes infiltrats dins de les empreses, fem finalment la tria en funció de les facilitats de pagament que dona cada empresa, que venen a ser practicament les mateixes pero una hem sembla que ho explica millor que l´altre i també cal a dir que es descarta la empresa TRAÇ. (https://www.tracrehabilitacio.es/ )
Doncs be a partir de que hem triat la empresa i hem aconseguit un finançament de 18 mesos per part de la empresa arriba el dia de començar les obres, al ser un carrer estret han de demanar un permis al ajuntament per tallar el carrer durant 3 hores al mati per entrar la bastida. La falta de previsió fa que la bastida tingui que entrar per el interior d´un pis recentment pintat perque han entrat una parella jove a viure-hi a dins.
Doncs be la bastida es monta i comencen les obres i es posen a repicar les parets amb una maquina especialitzada, i llavors es quan es descobreix que la principal patología del edifici rau en les caixes de persianes que estaven plantejades amb un forjat de ferro molt prim i molt escas, això sens dupte a provocat humitats en alguns pisos…a partir d´aquí jo ja començo a pensar que el diagnostic global del arquitecta ha estat una mica excesiu, pero potser m´equivoco perque quan repiquen les parets diuen, això no ho he vist personalment que el rebosat en alguns llocs cau facilment, a partir d´aquí l´arquitecta Lluis LLop decideix sense consultar-nos que repiquin el 100% de la façana sense tenir en compte el posible increment de pressupost que aixó ens pot comportar als propietaris.
Veient la façana nua sense rebosat la empresa decideix no rebosar de nou la façana perque potser resulta més sencill i rapit colocar el mateiral que enganxa la paret directament amb el porex de 60 que hem decidit posar per aillar la paret…a partir d´aquí ja no estem seguint el guió establert en el projecte…a partir d´aquí la empresa baixa la runa al pati dels baixos i quan ha acumulat molts sacs de runa la treuen al carrer durant 3 hores passant per l´interior de la vivenda dels baixos.
El llogater que viu en els baixos sembla que diu als treballadors que el pis ha quedat brut i que si poden evitar-ho que no tornin a treure la runa per dins de casa seva. En aquest moment el cap d´obra decideix pujar la runa cap el terrat i baixar-la despres per el ascensor…sense tenir en compte l´increment d´hores de feina que això pot comportarà, i no comunica aquest fet al arquitecta, ni a les finques i la empresa contenta perque després podrá facturar més hores de feina…tot i que jo pensava que haviem aceptat un pressupost tancat i barrat, doncs no ha estat aixins como exposaré més endevant.
Arriba un moment que els responsables de Meyri veuen que la previsió d´hores de feina està totalment descontrolada en base a que el arquitecta a demanat repicar la totalitat de la façana i això ha generat molta més runa que un llogater ha decidit unanimament que no la podrien treure per dins de casa seva perque se li embruta el menjador, a partir d´aquí el encargat d´obra, un tal Marc decideix unanimament que la runa acabi sortin per la terraça comunitaria 9 pisos per sobre i acabi baixant per un ascensor sovint ocupat amb la perdua de temps que això comporta al final del dia.
Els responsables de la empresa veient que la situació actual podría arribar a ser deficitaria degut a les dues les errades abans esmentades, per part de l´arquitecta i per part del jefe d´obres decideixen unanimament parar les obres per plantejar a la comunicat que ens hauriem de fer carrer d´un increment de feina que segons ells no estava pressupuestat.
Cal esmentar que abans d´aquest paron definitiu que ens planteja ara la empresa la comunitat ja va tenir aceptar de mala gana un increment de mes de 1000 euros per tal de refer 4 caixes de persianes que havien cedit completament al repicar massa fort damunt o al voltant i el vem aceptar al poc de començar les obres al veure el estat lamentable d´aquestes caixes de persianes.
En qualsevol cas, la empresa ara ens reclama i ens vol fer pagar un increment de quasi 50.000 euros, amb la cual cosa ja hauriem triplicat la estimació inicial que va fer l´administració de finques en un inici.
